한은, 6억 주담대 상한에도 부동산 더 조인다고? 끝나지 않은 규제, 집값 잡을 수 있을까

 

안녕하세요, JS입니다.

2025년 6·27 대책 시행 이후 주택담보대출(주담대) 한도가 수도권과 규제지역에서 6억 원으로 제한되었습니다.
이 강력한 대출 규제에도 불구하고 한국은행(한은)은 ‘금리 인하만으로는 집값 억제에 한계가 있다’며 추가적인 부동산 대책이 필요하다고 강조하고 있습니다.
오늘은 실시간 국내외 경제 이슈와 주요 언론 보도를 기반으로, 현행 주담대 상한 정책의 배경과 효과, 그리고 한은이 말하는 추가 규제의 필요성을 꼼꼼히 살펴봅니다.

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1. 2025년 주담대 상한제 – 무엇이 바뀌었나?

2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역에서 주택구입 목적의 주택담보대출 한도가 소득, 주택가격과 무관하게 6억 원으로 통일됐습니다.
이전엔 LTV(주택담보인정비율)만 맞추면 7억~9억 원대 대출도 가능했지만, 이제 누구든 6억이 최대입니다.
생애 최초 구입자의 LTV 한도도 80%에서 70%로 조정됐고, 6개월 내 실거주 의무가 붙었으며, 다주택자의 주택구입 목적 주담대는 전면 금지됐습니다.

주요 정책 요약

• 수도권·규제지역 주담대 한도 6억 원 상한(소득·집값 관계 없음)
• 다주택자는 아예 주택구입 주담대 불가
• 생애 최초 구입자 LTV 70%, 6개월 내 실거주
• DSR(총부채원리금상환비율) 3단계 본격 적용
• 대출 만기 40년→최대 30년 단축

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2. 한은의 시선 – 왜 더 규제가 필요하다고 할까?

최근 발표된 한국은행 이슈 보고서(BOK 이슈노트)에 따르면, 기준금리 인하가 주택가격에 미치는 영향은 대출 규제 없이 진행될 경우 더 커진다고 분석됐습니다.
예를 들어, 기준금리를 0.25%p 인하하면 서울 아파트값은 1년 평균 1.4%까지 더 오르는 반면, 규제 선행 시 상승폭이 0.4%p 줄어든다는 분석입니다.

특히 금리 인하 전 강한 규제를 미리 적용해야 집값 ‘기대심리’를 차단할 수 있고, 그렇지 않으면 정책 효과가 절반에 그칠 것이라는 결론이 나왔습니다.
한은은 “금리 인하를 앞두고 정부가 추가 부동산 대책을 병행해야 집값 기대심리 억제가 가능하다”는 메시지를 직접 전달했습니다.

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3. 상한제 도입의 실제 효과와 한계

6억 상한 규제 이후, 7월~9월 주요 부동산 지표를 보면 거래량은 줄었고, 서울 집값 상승률도 일부 둔화됐습니다.
하지만 강남 3구 등 인기 지역의 매매가는 여전히 소폭 상승세입니다.
정부의 ‘고강도 규제’와 한은의 ‘정책 공조 요청’에도 불구하고, 시장은 아직 ‘더 버틴다’는 분위기라는 평가도 있습니다.

제도적 특징·한계

• 집값과 대출 상한의 괴리: 서울 평균 아파트값 13.5억, 7.5억은 실자본 필요
• 중산층 실수요자 부담 가중: 자기 자본 부족시 매수 포기 증가
• 정책 사각지대: 규제 피하려는 편법 대출·신용대출 및 보증금 활용 등 대체 수요
• 부동산 시장 양극화: 고가주택 시장과 실수요 시장의 괴리 심화

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4. 한은의 ‘더 센 규제’ 주문 – 왜 필요하나?

한은은 단순히 주담대 상한만으로는

1. 부동산에 지나치게 신용이 집중되고
2. 금리 인하 시 자금이 생산적 부문으로 가지 못하고,
3. 집값이 ‘심리선’ 때문이라도 다시 튀어오를 수 있다는 점을 우려합니다.

정책 권고

• 주담대뿐만 아니라 은행 전체 부동산대출 비중 규제
• 부동산 관련 위험가중치 상향 조정
• 중장기적으론 지분형 모기지(부분 소유 주택 금융) 등 새로운 상품 모색 필요
• 정책금융(디딤돌·버팀목 등) 한도와 대상 세분화 조정
• 시장 변화에 따른 정책의 유연한 조정 필요

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2025년 한국 부동산 대책의 핵심은 ‘6억 상한’과 한은의 추가 규제 요청으로 요약됩니다.
금리 인하, 거래량 회복 조짐 속에서도 집값 기대심리를 꺾기 위해 시장과 심리 모두를 겨냥한 선제적·다층적 규제가 필요하다는 한은의 진단이 나왔습니다.

앞으로 실수요자, 중산층, 무주택자의 주거 사다리 정책 개선과 금융당국의 시장 공조, 그리고 부동산 규제 환경의 지속적 진화를 지켜볼 필요가 있습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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